城市规划 出让地价 城市土地储备 “圈地”运动 土地市场 城市土地价格 形成过程 制度完善 招标拍卖挂牌出让 土地利用 对策 房租 城市土地银行 土地产权 圈地运动 土地储备量 负面影响 地价形成机制 城市土地市场 地租 城市土地资源 使用权规定 土地使用权